Acheter ou Louer ? 3 mythes tenaces sur ce débat éternel

Vous commencez à prospecter pour votre premier toit et vous hésitez entre acheter et louer ? Gardez ces 3 petits points à l’esprit pendant votre réflexion !

Avec cet article, je m’aventure sur l’une des questions les plus clivantes qui soient en termes de finance personnelle. Entre ceux qui s’engagent au plus vite dans une acquisition immobilière, et ceux (moins nombreux) qui arguent qu’il est recommandable par nos temps de vivre toute sa vie sans jamais posséder de logis, le spectre est large et regorge de questions intéressantes !!

Comme tout jeune diplômé, je me pose la question : contracter un emprunt au plus vite pour avoir un “chez moi” ou louer avant de savoir où je vais m’établir ? En gros :

Acheter ou Louer ?

Je suis allé à la pêche aux conseils , et j’ai plutôt été bien servi :

  • “Si tu loues, tu enrichis le propriétaire. Tes loyers pourraient financer ta propre maison”. Ça semble logique, au lieu d’aller au proprio, l’argent irait à la banque.
  • “Tu paieras des loyers jusqu’à la fin de ta vie. Mais un prêt, ça se rembourse ”. Logique imparable.
  • “Le marché immobilier va s’apprécier. Si tu es propriétaire, tu gagnes de l’argent. Si tu es locataire, tu n’en bénéficies pas et ton loyer augmentera en tous cas !” Jamais deux sans trois, la team “Propriétaire” est victorieuse par KO Technique !

Achat et location boxing fight

Le combat serait-il déjà fini entre Achat et Location ?????????????

Seulement voilà, ces conseils pleins de bons sens me semblaient trop simples pour dicter une décision financière de taille. Voici donc chacun de ces trois “conseils” analysé, décortiqué et relativisé !

Conseil 1 : Louer c’est gaspiller de l’argent, Acheter c’est graduellement devenir propriétaire

Il est vrai que vous deviendrez graduellement propriétaire de la demeure dont vous remboursez l’emprunt, mais l’histoire est beaucoup plus compliquée que cela, et une personne qui choisit de louer aujourd’hui pourrait finir propriétaire à moindre coût comparée à vous !

La structure de votre mensualité d’emprunt (et spécifiquement l’intérêt) fait relativiser la justesse de ce conseil : plus votre intérêt est élevé, plus vous enrichirez la banque et drainerez vos comptes… Pour illustrer, comparez ces 2 scénarios :

Scénario 1Scénario 2
Emprunt de 100k€ sur 20 ansEmprunt de 100k€ sur 20 ans
1.60% de taux d’intérêt5.08% de taux d’intérêt*
0.3% de taux d’assurance0.3% de taux d’assurance

*Ces taux ont été observés en 2008 en contexte de crise… Pas si longtemps que ça !

On obtient les échéanciers de remboursement suivants :

Echeancier emprunt immobilier achat location

La différence entre les deux coûts véritables d’achat est flagrante.

Alors certes, nos deux propriétaires possèdent à présent un toit, mais l’un d’entre eux a déboursé près de 46 000 € supplémentaires… En effet, tous autres facteurs mis de côté, le propriétaire-en-devenir se prive d’investir son argent ailleurs (en actions par exemple) et le locataire se prive de constituer un capital immobilier.

La différence entre les deux scénarios : la liquidité de l’investissement !

La différence est que le propriétaire-en-devenir enferme ses capitaux dans un actif relativement illiquide. Il ne faut donc pas ignorer la conjoncture et s’engager sur des taux mirobolants pour éviter de “gaspiller de l’argent en louant”, car comme on vient de le voir, on peut gaspiller de l’argent même en acquérant une maison !


Aha ! Homer likes finance

Homer cherche les 40k€ engloutis par l’intérêt. Le pauvre..

 

L’alternative si les taux sont élevés ? Faites une simulation avec les paramètres pour lesquels vous souhaiteriez acheter, puis louez pour un montant égal/inférieur à la mensualité d’emprunt, en améliorant votre profil d’emprunteur. Parallèlement, utilisez le reliquat pour investir, ailleurs dans un actif qui vous appartiendra à 100% dès le début (et donnez 0% aux institutions financières en intérêts, pour le moment !).

Croyance 2 : Les loyers ne s’arrêtent jamais, les mensualités d’emprunt si.

Vrai, mais dangereusement réducteur ! La durée sur laquelle s’étale vos paiements n’est qu’un facteur parmi tant d’autres. La véritable question se pose en comparant votre éventuelle mensualité d’emprunt au loyer que vous paierez en louant.

Exemple qui prouve que ce facteur pris seul est insignifiant : toutes choses étant égales par ailleurs, préféreriez-vous louer avec un loyer de 400€ pendant 60 ans ou payer une mensualité hors-assurance de 800 € pendant 30 ans  

Quelle que soit votre réponse, elle est correcte car elle suit votre préférence personnelle et non la sagesse des chiffres. Vous l’aurez deviné, les deux scénarios donnent le même résultat, soit une somme de 288 000 € dépensés au total !

Coût achat ou location sur 30 ans

Bien entendu, nous savons que :

  • La probabilité que vous trouviez un loyer à vie de 400€ à Paris relève de l’exploit (dites-le nous si vous trouvez),
  • Vous vous endetterez peut-être pour acquérir après 10 ans de location
  • Il faut prendre en compte le coût d’opportunité de rembourser un emprunt plutôt que d’investir en bourse,
  • Il ne faut pas oublier la question de l’absence de revenus en fin de vie,
  • Il faut prendre en compte la transmission de patrimoine,
  • Etc.  

Le but est simplement de dépasser les généralisations hâtives. Et nous savons maintenant que la durée de paiement n’est qu’un facteur à prendre en compte parmi tant d’autres pour décider entre acheter ou louer 🙂 !


Snoopy home rent

Mounir est locataire, Snoopy est propriétaire 💸

Croyance 3 : l’appréciation de l’immobilier avantage les propriétaires tandis qu’elle augmente les loyers !

Posons d’abord les bases : Oui, l’immobilier s’apprécie généralement d’année en année, et oui, votre loyer augmentera sûrement sur la base de l’indice de référence des loyers. Mais là aussi, il faut creuser un peu pour avoir le fin mot de l’histoire.

Commençons par la première partie du mythe “l’appréciation de l’immobilier avantage les propriétaires”

D’abord, un rappel sur la définition de l’inflation : L’inflation est la perte du pouvoir d’achat de la monnaie qui se traduit par une augmentation générale et durable des prix (merci l’INSEE !).

L’inflation indique donc, en moyenne, combien les prix ont augmenté sur une année. Si vos revenus progressent plus vite que l’inflation, vous gagnez du pouvoir d’achat. Autrement, vous perdez en pouvoir d’achat.

Avec ce détail à l’esprit, voyons donc les 3 scénarios possibles

·Taux d’appréciation de votre propriété immobilière > Taux d’inflation : Oui ! Vous gagnez en valeur réelle !

·Taux d’appréciation de votre propriété immobilière < Taux d’inflation : En réalité, vous perdez au change…

·Taux d’appréciation de votre propriété immobilière = Taux d’inflation : Votre valeur réelle reste au beau fixe 😊

Comme d’habitude, toujours mettre en perspective !

Passons à la deuxième moitié “tandis qu’elle augmente les loyers !”

Il n’y a pas vraiment de débat sur le fait que les loyers augmentent généralement. Par contre, il faut les mettre en perspective avec l’inflation. Si un loyer augmente à un rythme inférieur à celui de l’inflation, on paiera moins cher notre logis (Remarque pleine de sagesse de Benoit : cette hypothèse suppose que votre salaire progresse aussi au moins autant que l’inflation 😊 ).

Pour ce faire, une étude publiée en 2014 de l’association CLAMEUR est très informative. CLAMEUR est une association qui surveille les loyers des locations privées et sa recherche menée entre 2006 et 2014 révèle que parmi les 20 plus grandes villes de France, seulement sept d’entre elles ont vu leur loyer augmenter plus vite que l’inflation !

 

Tout dépend donc d’où vous vivez…

Alors, acheter ou louer ? La question se posera toujours, mais j’espère que vous saurez maintenant dépasser les fausses évidences que certains conseils recèlent 😄.

Bon courage pour votre recherche. Si vous vous êtes déjà posé la question, dites-moi vos conclusions sur Twitter👉  . Votre avis m’intéresse beaucoup, surtout qu’on est rarement d’accord sur cette question.

 

Ps: pour accélérer votre accès à l’immobilier, lisez notre article sur le Starve & Stack : la méthode d’épargne ultra-agressive qui vous donnera une belle longueur d’avance !

https://money-doctor.fr/2018/06/02/le-starve-stack/

 

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