Focus sur le cas (fictif) d’Elmer Irey

L’exemple de la stratégie patrimoniale de M. Irey est intéressant. Il va nous permettre de comprendre pourquoi son objectif patrimonial est bien défini et à quel point il est aisément actionnable. 

Nous avons vu récemment comment définir ses objectifs patrimoniaux, en étudiant notamment le cas de M. Irey. Nous allons à présent revenir plus en profondeur sur ce cas afin d’en tirer tous les enseignements que nous pouvons.

À la rencontre de Elmer Irey

Elmer Irey est un expert-comptable à la tête d’un cabinet florissant en région parisienne. Il est marié depuis 30 ans à son amour de jeunesse et a 5 enfants. À l’instar de son père, il a commencé très tôt à se préoccuper de son patrimoine, afin de préparer au mieux sa retraite et de pouvoir léguer quelque chose à ses enfants pour qu’ils puissent faire face à un coup dur. Il a acheté son premier appartement à 28 ans et l’a immédiatement loué. Nombre d’autres ont suivi, si bien qu’à 50 ans il se trouve à la tête d’un patrimoine estimé à 10 millions d’euros, essentiellement constitué d’appartements en région parisienne, loués à l’année à des familles. À 50 ans, Elmer Irey pense plus que jamais à sa retraite qu’il aimerait prendre en bonne santé. Il s’est donc fixé pour objectif de cesser de travailler le jour de ses 60 ans. D’ici là, il souhaite accroître son patrimoine.

Une rue de Montmartre dans laquelle M. Irey possède un appartement, dans lequel vivent Kristen et William Harper que nous rencontrerons plus tard… (photo par John Tower)

La rue où habitent les Harper.

Nous avons donc défini l’objectif patrimonial de M. Irey comme suit : “Je veux accroître la valeur de mon patrimoine de 5 millions d’euros d’ici 10 ans au moyen de placements présentant un faible risque”. Cette définition nous permettra de vous proposer un exemple de stratégie patrimoniale. Mais avant cela, arrêtons-nous sur cet objectif.

L’objectif patrimonial de M. Irey est immédiatement actionnable

Il s’agit d’un objectif patrimonial bien défini, puisqu’il respecte les 7 règles que nous avions définies.

Il est également intéressant de noter que c’est un excellent food for thought, puisqu’à sa lecture, il est possible d’avoir de nombreuses idées qui nous viennent en tête pour l’accomplir, et encore plus à la lecture de l’histoire de M. Irey.

Cela tombe bien ! En effet, une fois son objectif patrimonial correctement défini, Elmer Irey cherche à savoir comment l’accomplir. Comme vous êtes son ami de longue date, Elmer vient chercher conseil auprès de vous. Qu’en pensez-vous ? N’hésitez pas à commenter ce post avec le ou les conseil(s) que vous lui donneriez.

Continuons. Avant d’actionner cet objectif patrimonial, faisons le point sur ce que nous savons de la situation patrimoniale de M. Irey : il possède un patrimoine estimé à 10 millions d’euros, essentiellement constitué d’appartements en région parisienne loués à l’année à des familles.

Quelles conséquences en tirer ?

Conséquence 1 : La valeur de ces biens immobiliers devrait naturellement s’apprécier dans les 10 années à venir, sans qu’il n’ait besoin de rien faire. Sur les 10 dernières années, les prix des appartements anciens ont ainsi augmenté de 37,1% en région parisienne selon Meilleurs Agents, soit une augmentation moyenne de 3,6% par an. À ce rythme, le patrimoine de M. Irey pourrait valoir jusqu’à 14 millions d’euros en 2028 (la réalité est bien sûr plus complexe que cela).

Conséquence 2 : M. Irey a sans doute peu de liquidités à investir. En effet, l’essentiel de son patrimoine est constitué d’actifs immobiliers de rendement, auxquels il faut ajouter la valeur de son immobilier d’usage. C’est ici un point essentiel qu’il faudrait creuser avec M. Irey, afin de connaître la répartition exacte de son patrimoine par actifs et donc avoir une idée précise de sa capacité immédiate d’investissement.

Conséquence 3 : M. Irey gagnerait sans doute à diversifier son patrimoine. L’adage est bien connu qui souligne qu’il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier. Il en va de même pour M. Irey, dont le patrimoine est très exposé à toute variation de la valeur ou de la rentabilité du marché immobilier parisien. Ce dernier avait connu une chute des prix supérieure à 10% entre 2008 et 2010, et demeure aujourd’hui sous la menace de mesures d’encadrement des loyers qui viendraient nuire à sa rentabilité, du point de vue de M. Irey.

Au regard de ces conséquences et de l’objectif patrimonial d’Elmer Irey, nous pourrions en tant qu’ami avoir plusieurs conseils à lui proposer. Nous pouvons les classer en deux catégories : ceux lui permettant d’atteindre son objectif patrimonial, qui seront donc plutôt des recommandations de placement, et ceux permettant d’approfondir la réflexion.

Les recommandations de placements associées à son objectif patrimonial et l’exemple de stratégie patrimoniale suivie

L’immobilier

L’immobilier paraît un premier choix sûr pour poursuivre la constitution du patrimoine de M. Irey. Une étude approfondie de son parc locatif actuel paraît sans doute nécessaire, avec un professionnel de l’immobilier. En effet, la vente d’un ou plusieurs actifs immobiliers pourrait permettre de dégager des liquidités qui, couplées à un emprunt, permettrait d’acquérir de nouveaux biens immobiliers de meilleure qualité et/ou en plus grand nombre, tout en se délestant d’actifs qui sur le long terme seraient devenus moins rentables.

Très concrètement, cela pourrait permettre à M. Irey de se délester de cet appartement qui a connu plusieurs dégâts des eaux, ou encore de celui situé dans un quartier devenu moins attractif. Il pourrait alors acquérir des biens immobiliers pour une valeur supérieure au montant des ventes, grâce à un emprunt (les taux étant historiquement bas), ce qui pourrait être l’occasion de diversifier son patrimoine immobilier (voir plus bas).

L’assurance-vie

L’assurance-vie pourrait apporter un complément pertinent, en particulier si les sommes investies sont importantes. Ce support a en effet comme avantage de ne pas avoir de plafond. Son défaut actuel est le relatif affaissement des rendements, qui peinent à atteindre les 3%. Cela posé, il existe des assurances-vies bénéficiant d’un plus fort rendement, accessibles avec un capital important à l’entrée (plusieurs milliers ou dizaines de milliers d’euros).

La bourse

La bourse apparaît également comme un choix intéressant. Elle est souvent perçue comme une jungle affreuse où de petits épargnants se font flouer par d’élégants traders, ou au contraire comme une pierre philosophale dont seul Jean-Pierre aura su percer le secret et qui le partagera volontiers avec vous si vous suivez sa formation, payante.

Cependant, de nombreux outils permettent d’en maximiser la rentabilité tout en réduisant les risques : trackers, “sociétés de bon père de famille” ou encore un PEA pour réduire la pression fiscale sur ses plus-values. L’idée est de ne pas engager de sommes trop importantes (puisque M. Irey veut limiter ses risques) mais de s’en servir pour diversifier légèrement le patrimoine et augmenter son rendement.

Les produits exotiques

Enfin, à la marge, les produits exotiques pourraient donner un coup de fouet à la rentabilité de son patrimoine. Il s’agit d’investir une somme très faible relativement à la valeur du patrimoine (1 ou 2% au maximum) sur du crowdlending, des métaux, de l’art, des cryptomonnaies, etc., en cherchant à bénéficier d’un effet de levier très important lié à la brusque valorisation de ces actifs.

Imaginons que M. Irey ait acheté pour 50 000 € d’Ethereum le 1er janvier 2017 et ait liquidé sa position au 31 décembre 2017. Cette somme représente 0,5% de son patrimoine, mais lui aurait permis de réaliser une plus-value de 3,8 millions d’euros. Puisque M. Irey est assez averse au risque, il s’agirait de confier ce placement à un expert par exemple.

L’approfondissement de la réflexion sur l’exemple de stratégie patrimoniale

Cet approfondissement est d’autant plus essentiel que M. Irey ne devrait avoir qu’un minimum d’efforts à faire pour augmenter la valeur de son patrimoine en raison de la hausse constante des prix de l’immobilier sur Paris.

M. Irey gagnerait à diversifier son patrimoine, ce qui peut se faire de nombreuses manières. S’il désire toujours investir dans l’immobilier, il peut viser l’immobilier commercial, ou changer de géographie (acheter ailleurs en France ou en Europe), ou encore acquérir des parts de SCPI.

M. Irey gagnerait sans doute à augmenter la proportion de son patrimoine constituée d’actifs liquides.

M. Irey gagnerait à créer une société civile patrimoniale pour y loger au moins son patrimoine immobilier de rendement, afin notamment d’en faciliter la transmission.

Nous pourrions bien entendu imaginer des montages plus complexes. Il s’agissait juste pour cet exercice de comprendre à quel point un objectif patrimonial clairement défini constitue un excellent support de discussion et donc de recommandation, tout en demeurant parfaitement en accord avec cet objectif. Et de vous donner un exemple de stratégie patrimoniale pour que vous puissiez créer la vôtre.

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